不動産登記とは、どのような事なのか？なんとなく理解出来たでしょうか。
不動産登記とは、住宅や土地を購入した際にのその住宅や土地などの所有権は誰に当てはまるのか？を登記簿へ登録をしなくてはなりません。
その際に、大きさや場所なども一緒に届け出る事になりますよね。
この登録の事を、不動産登記と言います。
家や土地などを購入するとなると、大きな資金が必要となりその為の住宅のローンなどを組まなくてはなりませんよね。
この家や土地などの所有権をはっきり決めておかないと、この先において何かしらトラブルの元になるかもしれません。
この不動産登記をすると、その登記簿は公開されます。
法務局に行って誰でもこの調べたい登記簿について見る事が出来るのです。
不動産登記は、専門家以外の誰で行う事が出来るでしょう。
ですが現実的に考えると、不動産登記は銀行や売主に協力をしてもらわなければならないので無理だと言っても良いかもしれませんね。
そこで、住宅ローンを組む際には銀行が指定してくるのが司法書士なのです。
この司法書士を通して、不動産登記を行う方がよりベストな状態で取り組む事が出来るでしょう。
自分で出来る不動産登記というのは、夫婦間での不動産を贈与した時や住宅ローンが終わった時などです。
またその他には、災害で家が壊れてしまったり又は建て物を壊した時や土地の利用方法を畑から宅地にする時などでしょう。
家族間などの親しい間同士での不動産登記であれば、自分で不動産登記が出来るという事なのです。
念願だったマイホームを購入したあなた。
この新築の家を購入した際にはどのような手続きが必要となるのでしょうか？
例えて考えてみましょう。
Ａさんは、土地を業者から3,000万円で購入をしました。
そして、新築も一戸建てを4,000万円で購入をしました。
その後順調に進み建物が完成をしました。
そしてマイホームの引き渡しが行われたのですが、その後はどのような手続きを取れば良いのでしょうか？
まずは、建物の引き渡しが行われたという事でその建物はあなたの物になります。
一ヶ月以内に、建物表題登記を行わなければなりません。
万が一、一ヶ月以内に登記をしない場合には罰金が課せられます。
罰金は、１０万円以下となっています。
この建物表題登記は、建物が存在している場所やその用途や大きさなどを登記簿に記載をしなくてはなりません。
この建物表題登記をする際には、土地の測量をしなくてはならず建物表題登記は代理として土地家屋調査士が行う事があります。
ですが、司法書士は代理でする事が出来ない事になっています。
そして、必要な書類を揃えて土地の所有権移転登記を行います。
建物の所有権保存登記の手続きを行い、法務局へ必要な書類を提出する事になります。
これで登記が完了した事になります。
始めに土地を業者から購入をした場合には、その土地の所有者が業者からＡさんへ変更となった事を登記しておいた方が良いかと思います。
この際の登記は、任意となっていますが業者が他の誰か（第三者）へ売らないように登記をしておいた方が無難でしょう。
家や土地を買う事は、とても大きな買い物であり一大事ですよね。
マイホームを購入するとなると、それは人生で最も大きな買い物と言っても良いでしょう。
自動車などの購入も大きな買い物となりますが、やはり不動産となると自動車と比べるとその桁も違いますよね。
不動産を購入する際には、ローンを組んで購入をされる方がほとんどでしょう。
大きな買い物の為に、不動産を購入する際にはついつい慎重になってしまうのも当然と言えば当然の事ですよね。
この不動産とは、土地と建物の事を言います。
この権利義務を定める民法の中に不動産や動産の事について明記されています。
民法86条には、明確に明記されていますよ。
また、不動産登記制度がある事で権利関係を明確にしそして保護をする為でもあります。不動産の取引の安全面を守る為や円滑にするための制度です。
この不動産登記制度がある事で、その住宅の所有権やその権利を明確に主張する事が出来ます。
不動産を購入する際には、上記のような土地や建物を登録する不動産登記や税金などもかかってきますからね。
不動産は持っているだけで、税金がかかってしまいますよね。
もちろん、不動産を売買をする際には税金が課せられますから不動産を購入する時には様々な知識が必要となるのです。
自分の理想の家に住む為には、不動産の税金や登記について知識を身に付けておきましょう。
知らなかった…と言う事のないように自分で調べておく事が大事ですよ。
以前、不動産登記の種類をいくつかまとめてご紹介した際、抵当権設定登記については「不動産を担保とする場合にその価値のみ所有するためのもの」とご説明させていただきました。
その不動産を担保とするのはどんなときでしょうか。
担保とはつまり借金の肩代わり。
無難に暮らしていればあまり関わりのない登記のように思えますが、不動産に関してはそんなことはありません。
ローンだって借金の一種です。
住宅などの不動産を購入するには多くの方々が住宅ローンを利用することになるでしょうが、その際に行われる登記のひとつがこの抵当権設定登記です。
住宅ローンを利用すれば、以後月々少しずつ返済して行くことになります。
もしその返済が滞り、ローン不払いといった事態を引き起こしてしまった場合、困るのは返済してもらえない債権者ですね。
お金で返してもらえないなら、その代わりになるもので返してもらわなくてはなりません。
その“代わり”として担保に住宅等の不動産が、この登記で設定されるのです。
つまり抵当権設定登記とは、不動産所有者のための登記ではなく、住宅ローンの債権者である金融機関のための登記であると言えます。
所有権移転登記等でしたら、頑張れば自分でも行えます。
しかし自分のための登記とは違い、他人のための登記である抵当権設定登記を自分で行えるのかというと・・・実はこれも可能です。
どの登記に関しても大抵は司法書士が担ってくれますが、同時に自分で行うのも不可能ではありません。
不動産業界において、土地とは単なる地面を指しているのではありません。
土地とはれっきとした不動産の一種であり、土地に関しても様々なことが法律で定められています。
その法律では、それぞれの土地に関して用途などが定められています。
宅地や田畑、山林、または公園や牧場などといったふうに、計21種の名称で用途が区別されており、この区分を「地目」といいます。
本来であれば、住宅を建てる土地は宅地となっているのが理想的なのですが、地目は理想的というだけで制限されているわけではないため、登記上では畑となっている土地にさえ住宅が建てられているという現状もあります。
ただし、これは土地の所有者が登記を無視したわけではなく、昔ながらの家がそこに建っていたなどの理由にありますので、悪しからず。
登記上の地目と実際の土地の用途は、別段異なっていても罰金が課せられる等の不都合はありません。
そのため、わざわざ変更する必要も無いのですが、やはり法律上との違いは訂正しておきたいもの。
そんなときに行うのが「土地地目変更登記」です。
土地地目変更登記は、上記の例のように登記上の地目と実際の用途の食い違いを改める場合にも行われますが、それ以外に今後の用途のために変更したい場合にも行われます。
田畑を埋めて住宅を建てたい場合は「田」を「宅地」に、建物を取り壊して駐車場を経営したい場合は「宅地」を「雑種地」に、と変更します。
ちなみに、地目で定められている宅地とは住宅用の土地に限りません。
商業用のビルなどの土地も、地目では宅地に分類されます。
前回、所有権保存登記についてご説明した際に「建物表題登記」の名が現れたので、今回はこの「建物表題登記」についてご説明いたします。
「建物表題登記」
前回の説明にもありましたが、建物表題登記とは新築不動産について必ず行わなくてはならない登記です。
期間は新築されてから1カ月以内と定められており、これを過ぎると過料として最大10万円を支払わなくてはなりませんので、注意が必要です。
建物表題登記は融資（住宅ローンなど）と深く関係しています。
銀行等からの融資を受ける際には、その対象となる不動産を担保としなくてはなりません。
担保とするためには、不動産に抵当権を設定しなくてはなりません。
その抵当権を設定するために建物表題登記を行わなくてはならないのです。
回りくどいようですが、様々な手続きを経て初めて不動産を手に入れられることがお判りでしょう。
ただ、ここで勘違いしてはならないのが、融資を利用しないからといって建物表題登記が不必要にはならないということです。
最初に申し上げた通り、建物表題登記は必ず行わなくてはならない登記です。
そのため、登記しない場合の罰則もあります。
また、この建物表題登記の有無を基準として固定資産税の管理が成されているので、建物表題登記を行っておかなくては固定資産税が徴収されない可能性があります。
徴収されないこと事体は不動産所有者のミスではないかもしれませんが、結果的には脱税することになってしまいますので、それを防ぐためにも建物表題登記は忘れてはならないものです。
いくつかある不動産登記の種類、それぞれについてひとつずつ説明していきます。
「所有権保存登記」
所有権保存登記とは、一戸建てを新築、建て替え、或いは分譲マンションを購入した際に行う登記で、つまり新たな不動産に対してその所有者を明確にするものです。
通常、不動産登記とは所有者があやふやにならないよう、それによる争いを避けるために所有権を証明するものです。
しかし、新たに不動産を建築するなどした場合は、前所有者の存在といった、所有権があやふやになることはまず考えられません。
そのため、この所有権保存登記は義務ではなく、任意のものとなっています。
ただし、もしかすると将来その不動産を手放すことになるかもしれません。
そんなときには不動産が登記されていなければならないので、一切の売買や相続の可能性を否定できないのであれば、最初のうちに所有権保存登記を済ませておいた方が無難でしょう。
そうでなくとも、何度も述べている通り不動産とは誰にとっても価値のある資産ですから、所有権を明確にしておけば資産としての所有権も明確になっていることで安心感が出ます。
新築の不動産の場合はまず「建物表題登記」を行わなくてはならないのですが、こちらは所有権保存登記とは違って義務であり、1カ月以内にこの登記をしてしまわないと10万円もの罰金が課せられてしまいます。
建物表題登記の後所有権保存登記を行うことになりますが、こちらは特に期間は定められていませんので、どうぞゆっくり余裕を持って行ってください。
ただし、上記でも述べた通り売買や相続の際には必要になるので、余裕を持ち過ぎて忘れてしまうことのないようご注意を。
不動産登記、不動産登記と言って説明していますが、実は不動産登記と一口に言ってもこれにはいくつかの種類があります。
不動産の所有権等を法的に明確にするためのものという意味ではどの種類でも同様ですが、これまでに主に説明してきたのはその中の「所有権移転登記」について。
「所有権移転登記」は売買といった不動産の所有権が移る際に必要となる登記です。
その他の不動産登記の種類は以下のとおり。
「所有権保存登記」
一戸建てを新築、或いは建て替えた場合に新たに作る登記です。
新築の分譲マンションを購入した場合もこの登記を行います。
「所有権登記名義人表示変更登記」
建物の所有者の住所・氏名が変更された場合にこの登記を行います。
「抵当権設定登記」
この登記は不動産登記の中でも異色で、不動産を担保とする場合にその価値のみ所有するためのものです。
「抵当権抹消登記」
抵当権設定登記に対し、それを抹消するための登記です。
ただ、こちらは銀行で手続きができないので、自分で行わなくてはなりません。
「相続登記」
建物の所有者が亡くなった場合に行う登記です。
所有者が抵当権設定登記を持っていた場合も、この相続登記は必要となります。
以上のうち、所有権に関する登記は必ずしも行う必要はありません。
不動産登記は義務とはされていないのですね。
しかし、不動産登記は大事な資産の所有権を明確にするものですので、例え義務でなくとも行っておくことをお勧めします。
費用がかかることを避けてトラブルに見舞われるか、トラブルを避けて費用を支払うか・・・後々のことを考えると後者の方が安心できるのは言うまでもないですね。
不動産登記は自分で行おうと思えばできないこともないけれど、間違いのないように行うためにはやはり司法書士に頼むべき。
でも、専門家に頼むとお金がかかるし・・・
では、不動産登記はいったいどれほどの費用がかかるのでしょうか。
不動産登記の費用は司法書士によって異なるのですが、平均価格を計算すると以下のようになります。
～ローンを組んで中古・新築住宅を購入した場合～
・登記識別情報有効確認・住宅家屋用証明取得／15,000円
・抵当権設定登記＆所有権移転登記（中古の場合）／90,000円
・抵当権設定登記＆所有権保存登記（新築の場合）／100,000円
・登記簿謄本取得税実費
・登録免許税実費
・交通費／約2,000円
・立会料、日当など／約30,000円
・・・合計／約140,000円
以上となります。
ただでさえ不動産の購入のために高額な費用がかかってしまうというのに、登記だけで14万円というのはキツイですね（汗）
しかしこれが現実ですので、住宅購入の資金計画の際にはこの不動産登記のこともしっかり考慮に入れておきましょう。
上記で述べた通り、不動産登記の費用は司法書士によってことなります。
大抵司法書士は仲介してくれる不動産会社やローンを組む銀行などによって指定されますが、基本的に司法書士は自分で選べるんですよ。
となると、なるべく不動産登記料の安い司法書士を選びたくなるところでしょうが、司法書士を安さで選ぶのはお勧めできません。
不動産登記は住宅購入に関して重要な事項ですので、信用のある司法書士である必要があります。
となると、司法書士の知り合いでもいない限り、やはり不動産会社や銀行指定の司法書士に頼むのがいちばんかと思われます
不動産登記を行う際は、多くの場合が司法書士を頼ることになるでしょう。
しかし、司法書士に頼むとそれだけ費用が発生してしまいます（費用は司法書士によって異なります）
では、不動産登記は自分ではできないのでしょうか？
法律上では、誰でも不動産登記が行えることにはなっています。
しかし重要な手続きであるだけに問題点がいくつか出てくるようです。
例えば、住宅ローン。
不動産登記のためには「金銭消費賃借契約証書」や「抵当建設定証書」が必要になるのですが、銀行はこれを不動産の買主には渡したがりません。
これら二つの書類は非常に重大なもので、専門家でもない一般人に渡すのは銀行としては避けたいことなのです。
また、不動産登記に必要な書類の中には売主の印鑑証明書なども含まれています。
売買関係があるとしても、もとは見ず知らずの人です。
赤の他人にそんな重要書類を渡してしまうのは嫌ですよね。
不動産登記は代金の支払いと同時に行うものですが、タイミングを間違えば代金は支払わずに登記だけをして所有権を移してしまう・・・なんて事態をも招きかねません。
そのため、住宅ローンを組んだら当然のように銀行から司法書士が指定されてきます。
よっぽど銀行や売主から深い信頼を得ているのであれば、司法書士を頼らずとも自分で不動産登記が可能かもしれませんが・・・そんなのは稀なパターンですね。
余計なトラブルを避けるためにも、重大なミスを犯してしまわないためにも、銀行指定の司法書士に頼ってしまうのが無難でしょう。
できるだけ費用は抑えて不動産を購入したいとお考えの方には酷かもしれませんが、資金計画の段階から不動産登記の費用も組み込んで考えておくことをお勧めいたします。